434 - Patriotisme dans les allées

0,46% des propriétaires, possèdent 32% des logements

Par François Lauzon

2025/02/05

Du haut de son Olympe, le TAL décrétait, il y a quelques semaines, une hausse minimum de 6 % de tous les loyers du Québec. Correction, 5,9 % est le chiffre exact dont la précision possède le vernis d’une décision mûrement réfléchie.

Sommé d’intervenir par les locataires atterrés, le gouvernement Legault nous dit que ce n’est pas son affaire. On espérait mieux, mais nous ne sommes pas étonnés de son parti pris pour les nantis.

Cependant, la décence, je dirais la politesse, aurait été de répondre qu’il demandera des explications. Car n’est-il pas dans la tradition des juges de publier le raisonnement qui sous-tend leurs décisions ?

De son côté, le Tribunal administratif du logement nous assène sa vérité avec le seul commentaire que le tribunal avait jugé bon de rétablir la marge bénéficiaire des propriétaires. Pourtant, cette vérité, si apparente pour les hauts fonctionnaires du TAL, devrait s’expliquer aisément. Ici-bas dans les plaines entourant votre noble montagne de savoir, nous attendons toujours vos savants calculs de rendement de l’immobilier des dernières années.

Du point de vue du locataire, voici ce que nous percevons à partir des données publiques. Dans un article du Devoir de mars dernier, nous apprenons que des chercheurs ont constaté que 0,46 % des 129 960 propriétaires de la métropole possédaient en 2020 près de 32 % des quelque 566 600 logements locatifs de Montréal.

Un rapide coup d’œil à la valeur d’un triplex à Montréal donne un prix moyen d’un million de dollars. Chaque propriétaire, qui possède trois et plus unités de logement, est donc potentiellement un millionnaire et les 598 propriétaires qui se partagent les revenus de 181 312 logements gèrent un actif évalué à plus de soixante milliards de dollars.

Tout le monde a suivi, la plupart avec effroi et certains avec joie, la hausse spectaculaire des prix de l’immobilier au Québec autant dans le locatif que dans l’individuel.

La plus-value que ce secteur a accumulée ces dix dernières années est phénoménale; elle dépasse largement celle d’autres marqueurs économiques comme le TSX. Lorsque le TAL nous dit que les propriétaires souffrent d’un manque de profitabilité, les locataires avalent de travers.

Les taux d’hypothèque des deux dernières années ont peut-être grugé quelque peu les profits. Cependant, l’examen de l’historique des taux hypothécaires1 des dernières décennies nous donne une image très différente.

De 2009 à 2022, les taux hypothécaires ont été sous la barre de 4 % pour un terme de trois ans fixe. Ceci ne s’était jamais produit sur une aussi longue période depuis cinquante ans. De 2022 à aujourd’hui, les taux se sont situés dans la même fourchette que durant la période 2000 à 2009.

Dans les décennies précédentes, un taux de 8 % était la norme; soit le double de celui que le TAL trouve éprouvant pour les propriétaires. Ces chiffres indiquent que l’immobilier locatif a été énormément favorisé par le contexte économique récent et donc nullement en manque de profitabilité. Encore une fois, il est logique d’attendre des explications.

Ces dernières années, le TAL a été débordé par les cas d’évictions illégales, par ceux d’augmentations supérieures aux recommandations du tribunal et par une pléthore d’autres stratagèmes pour contourner la loi et hausser les loyers. Seule une faible proportion des infractions a été soumise à son tribunal où le nombre de demandes de règlement a atteint des sommets.

Le logement locatif est pris dans les tenailles d’un capitalisme sauvage causé par de multiples facteurs, mais affirmer qu’il est en manque de profitabilité parait une conclusion au mieux gratuite, au pire, intéressée. Dans le contexte d’inflation des loyers et d’appauvrissement de la population, il est étrange que le TAL estime que ce sont les propriétaires qui ont besoin d’un coup de main cette année.

Le Tal recommande de hausser le loyer de 705 2002 personnes de la ville de Montréal pour venir au secours de ses 130 000 propriétaires, dont 598 d’entre eux sont plusieurs fois millionnaires. Que les braves gens se privent un peu, nos riches souffrent.

Dans la réalité vécue, le prix moyen du logement à Montréal s’établit à 1 972$3 en décembre 2024 pour une dépense de 23 600$ par année qui sera cette année indexée de 5,9 % soit de 1 400$. Cette somme est à peu près équivalente à l’épicerie d’une petite famille pour deux mois.

Il est pourtant facile de comprendre que l’impact d’une hausse de loyer n’est pas la même pour la petite classe moyenne que pour les hauts fonctionnaires du gouvernement qui prennent ces décisions. À une période où nous vivons une crise aigüe du logement, il est impératif que le TAL révise à la baisse sa position pour l’année 2025 ou qu’à tout le moins il présente un dossier explicatif de son soutien exceptionnel à ce secteur d’activité économique. Le Tribunal, comme son nom l’indique, doit rechercher la justice et l’équité. Ce n’est aucunement la perception qu’en a le public en ce moment.

Honorables juges du TAL, la balle est dans votre camp. Nous attendons les faits qui vous ont amenés à suggérer une hausse de 6 % des loyers cette année.

1 https://wowa.ca/canada-taux-hypothecaires-historique
2 Population de Montréal en 2023 1,763,000 x 40% de locataires
3 Noovo info 22-01-2025